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掌握这几点,离“成本总”就不远了

* 来源 : * 作者 : admin * 发表时间 : 2017-07-14 * 浏览 : 0

(一)前期调研

  在房地产工程开发前期,要充分考虑自身地理条件和市场要求,做好前期调研工作,论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用,但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入,就是做了也是流于形式,都是靠自己的感觉去上项目,这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利,进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析,了解可能的预期收入、成本、利润和风险,这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上,决定该工程是否开工。如果对消费者的心理没有充分地掌握,对市场的容量没有准确地估计,一切完美的销售计划都是空中楼阁。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来,这样就可尽量地减少开发者的现金投入,减少资金成本,让项目顺利地进行下去。

  (二)设计阶段

  降低建筑安装成本,首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪,可以取得事半功倍的效果。因此,建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节,注意以下三个方面:

  1、 实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制,以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选,从中选择能保证设计质量的设计单位;在设计时,可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目,如果完全委托或全部由境外设计,则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标,中标的方案在施工图设计时,可以再组织进行招标或委托。

  2、加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中,要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平和管理水平相适应;要特别注意选用建筑材料或设备的经济性,尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备;要尽量搞标准化和系列化的设计;各专业设计要遵循建筑模数,建筑标准,按设计规范、技术规定等进行设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更,保证总投资限额不被突破。在设计招标中,应明确要求设计方提供真实的设计概算指标,特别是结构数据,如含筋量、硅量等,以方便对结构设计的造价比较。

  3、加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看,设计方案的不足或缺陷加以克服时,所花费的代价最小,可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免将设计中的不足带到施工阶段。

  (三)施工阶段

 

  施工阶段投资成本控制的关键,应该从以下三个方面进行控制:

  1、合理控制工程变更。工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更,这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束,按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责,确保洽商签证质量,杜绝不实及虚假签证的发生。洽商变更后应根据合同规定及时办理增减预算,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。

  2、严格审核承包商的索赔要求。对于承包商索赔要求的处理,则应按合同办事。加强对索赔资料的审查,强调处理索赔的及时性,加强预见性,尽量减少索赔案的发生,以免索赔额过大引起投资失控。

  3、搞好材料设备的加工订货。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作,合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料,属于指定价范围的,只监督质量,不干预订货。属于指导价范围的,应实行“适当参与(不包办代替),推荐厂家(不指定厂家),监督质量(采购质量的主要责任者是施工单位)及合理限价(不是不顾产品质量的片面压价)”的原则,设备采购实行招投标,确保质优价廉。

  (四)竣工结算阶段

  凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成,必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照,凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定,合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用,认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度,确保结算质量。